北京的服务式公寓市场，历经三十余年发展，已从最初服务于高端外籍人士的单一模式，演变为客户群体高度细分的成熟市场。

市场演变与格局初现上世纪80年代末至90年代中期，首批服务式公寓如丽都、长富宫等多由酒店管理公司运营，作为酒店业务的补充。专业管理机构的进入标志着市场专业化程度的提升，例如雅诗阁集团携多个品牌布局CBD、燕莎等核心区域。

客户分层与需求多元化市场目标客群已由纯粹的高端外籍人员，扩展为多层次结构

高端客户：企业最高管理层及顶尖专业人士。

中端客户：外资企业的中高层管理者。

中低端客户：项目及技术人员，现已成为市场增长的主力。

商务差旅客户：构成复杂，是市场的核心客群之一。

过渡期外籍人员：在寻得长期住所前的短期租住需求。

产品形态的适应性调整为应对家庭居住减少、中短期需求上升的趋势，市场供应结构正迅速调整。一居室及紧凑型两居室成为需求热点，部分新项目甚至推出类似酒店客房的小开间户型，直接与酒店争夺客源。

区域格局与发展潜力目前，服务式公寓高度集中于CBD、燕莎等东部区域。与此同时，随着金融街、中关村等新兴商务区的发展，该区域的服务式公寓需求正在积聚，尽管其成熟仍需时日，但未来潜力可观。

未来展望与驱动因素受2008年奥运会等重大事件的推动，市场需求持续旺盛。长远来看，北京经济的持续发展与国际化进程的深入，将为服务式公寓市场带来持久动力。除雅诗阁外，万豪、辉盛阁等国际品牌的进入，将进一步推动北京住宅市场的国际化进程，市场竞争格局也将更为多元。